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국토부 신도시 발표, 3기 신도시가 불러올 나비효과

기사승인 2019.03.11  11:45:25

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- 3기 신도시 광역교통망 가속화… 서울 접근성 강화에 주력 주민 ‘기대감’

이번에 발표된 신도시의 택지규모(330만㎡)는 위례신도시의 절반 정도 규모로 1·2기 개별 신도시보다 규모는 작지만 2기 신도시와 비교해서 서울과의 거리가 비교적 가까운 것이 장점으로 꼽힌다. 서울 및 1기 신도시까지 접근성이 좋은 곳을 선별, 지정하겠다는 국토부의 의지가 반영된 결과로 볼 수 있다.


서울 안에서 의미 있는 공급 물량을 만들어내기 어려운 만큼 상당수 전문가는 3기 신도시에 기대를 걸고 있다. 좋은 입지에 빠르게 조성될 경우 중·장기적으로 수급 균형을 맞추는 역할을 할 수 있기 때문이다. 당장 효과를 거두기 어렵더라도 결국 시장 논리에 따라 수요를 분산하는 효과를 낼 수 있다고 보는 시각이다. 3기 신도시 정책이 실효를 거두기 위한 조건으로는 입지와 추진 속도, 교통 문제 해결 등이 꼽힌다.

서울 경계에서 약 2㎞ 거리, 좋은 입지 자랑
가장 큰 관심사는 입지다. 서울 도심 반경 20㎞ 안에 있던 1기 신도시는 서울의 수요를 상당히 흡수했다. 30㎞ 이상 떨어진 2기 신도시는 희비가 엇갈렸다. 위례와 판교, 광교 등 서울 접근성이 좋거나 일자리가 충분한 곳은 성공했지만, 김포 한강, 파주 운정, 양주 등은 서울 수요를 제대로 분산하지 못했다. 지난해 12월 19일 정부의 3기 신도시 조성 계획과 함께 교통대책안이 발표된 지 한 달만에 수도권광역급행철도(GTX)와 신안산선 등 수도권 광역 교통망의 큰 뼈대들이 하나 둘씩 드러나고 있다. 이에 따라, 서울과 수도권을 잇는 교통망 개선 효과가 커질 것으로 예상되면서 해당 신도시 지역민들과 건설업계의 기대감도 높아지고 있다.
3기 신도시 조성지역인 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 테크노밸리, 과천 등 4곳은 이전의 1, 2기 신도시들보다 서울과 거리가 매우 가깝다는 장점을 갖고 있다. 4곳 모두 서울 경계에서 약 2㎞ 거리에 위치해 화성 동탄 등 2기 신도시가 서울 경계와 약 10㎞ 떨어져 있는 것과는 사뭇 대비되는 좋은 입지를 자랑한다. 이 같은 3기 신도시의 유리한 서울 접근성은 이전 신도시 개발이 정책 의도와 달리 집값 정체와 미분양 양산 등을 초래했던 경험을 안겨주었다는 점에서 이번만큼은 조성 초기 단계부터 광역교통망을 동시에 개발해 정책의 실효성을 높이겠다는 의지로 해석되고 있다. 실제로 3기 신도시와 일대 분양 단지에 교통개발 사업이 지속적으로 진행되고 있다. 


입지가 해결되더라도 시간도 문제다. 과거와 달리 신도시를 조성하는 과정에서 넘어야 할 산이 많다. 1989년 건설 계획이 발표된 1기 신도시는 1992년말 입주가 마무리될 정도로 추진 속도가 빨랐다. 2기 신도시부터 사업 기간은 매우 길어졌다. 노무현 정부 시절인 2005년 처음 청사진이 나온 검단신도시의 경우 오는 10월 첫 분양이 진행된다. 실제 공급까지 무려 13년이 걸린 셈이다. 공급 시기가 늦어질 기미가 보이면 부동산 시장에서는 오히려 수급 불안이 더 커질 수도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “과거 정부가 신도시를 개발할 때는 인허가 과정이 빨랐지만, 최근에는 환경 문제 등 심의할 대상이 많아진 데다 주민 의견 수렴 과정 등도 들어가 있다”면서 “지방자치단체가 상당한 인허가권을 갖고 있어 신도시 개발에 긴 시간이 필요하다”고 말했다. 심 교수는 이어 “지역 주민 반발이 거셀 경우 지자체가 사업을 늦출 가능성도 큰데, 정부가 공급 시기를 너무 낙관적으로 보는 것 같다”고 말했다.
또 투자자·국가 간 소송(ISD) 등도 3기 신도시 사업을 지연시킬 위협 요소로 꼽힌다. 이미 재개발·재건축 사업에서 외국 시민권자들이 정부 정책으로 피해가 생겼다며 소송을 건 사례가 있다. 이 밖에 후분양제도 신도시 개발을 지연할 가능성이 있다. 정부는 부실시공이나 하자 문제를 줄이면서 분양권에 웃돈이 붙으면서 집값이 오르는 문제를 잡기 위해 최근 후분양제 확대를 추진하고 있다. 후분양제가 시행되면 공급 시기는 그만큼 늦춰진다. 정부가 스스로 만든 정책에 발목을 잡힐 가능성이 생긴 셈이다.

GTX-A 착공 돌입, 3기 신도시 성공 가능성 높인다
같은 시기 착공에 돌입한 GTX-A는 3기 신도시 성공 가능성을 높일 것으로 보인다. GTX-A를 통해 교통환경이 대폭 좋아져 서울과의 접근성이 상승되기 때문이다. 남양주는 총 5조 6000억 원의 예산을 투입해 GTX-B(인천 송도~남양주) 노선사업을 가속화하는 한편, 진접선 풍양역-왕숙 신도시-별내선 다산역 구간에 간선급행버스체계인 S-BRT(Super-Bus Rapid Transit)로 구축해 GTX-B노선과 연결할 계획이다. 이밖에 경의중앙선역 신설, 왕숙천변로 신설, 383번 지방도·86번 국지도 확장, 수석대교 신설 등 신도시 조성에 맞춰 지역의 교통 개발사업을 추진할 예정이다. 인천 계양구도 인천 지하철 1호선 박촌역에서 김포공항역까지 약 8㎞ 구간을 잇는 S-BRT를 신설해 서울 여의도까지 약 25분에 도달할 것으로 기대한다. 또한 국도 39호선 확장·연계도로의 신설, 인천공항고속도로IC 및 드림로 연계도로 신설, 계양IC~박촌교삼거리 구간의 경명대로 확장도 서두르고 있다. 
과천시는 GTX-C노선의 수혜를 기대하고 있다. 과천~금정 사이의 구간을 포함해 양주에서 수원까지 이어지는 GTX-C 노선으로 과천에서 서울 강남(삼성역)은 물론 청량리 등 강북지역까지 쉽게 접근할 수 있기 때문이다. 이어 과천~우면산 간 2.7㎞ 도로 지하화, 과천대로~헌릉로 연결도로 신설이 완료되면 서울 강남고속터미널까지 약 15분, 양재까지 10분 가량 이동시간이 단축될 것으로 보인다. 교산지구 일대에 신도시가 조성되는 하남시의 서울 접근성을 높이는 광역교통망 호재는 서울지하철 3호선 연장사업이다. 약 10㎞ 구간에 이르는 3호선 연장노선으로 완공되면 하남에서 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분이면 도착할 수 있다. 

전문가들 중장기적 집값 안정 효과 있을 것
이번 3기 신도시 입지 선정에는 무엇보다 ‘서울과의 접근성’이 고려됐다. 치솟는 서울 집값을 잠재우기 위한 공급 대책의 하나로 꺼낸 신도시 카드여서다. 원래 서울 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 강남권 주택 공급을 늘린다는 구상이었지만, 서울시의 반발에 부닥쳐 무산됐다. 김현미 국토교통부 장관이 정부서울청사에서 열린 ‘제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통개선 방안’을 발표하면서 주택 공급 3대 원칙 중 첫 번째로 “서울ㆍ수도권의 좋은 입지에 속도감 있는 공급”을 강조한 배경이다. 이어서 ‘임대주택과 분양주택의 균형 있는 공급’ ‘실수요자 우선 및 투기수요 차단’을 강조했다. 3기 신도시 입지 관련 전문가들의 평가는 긍정적이다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면 수도권에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아져 서울 주택 수요를 다소 분산할 수 있을 것이다”고 말했다.  
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “충분한 생활 인프라를 갖출 수 있는 배후 인구 10만 명 정도의 규모가 되지 못하다 보니 서울의 인프라를 활용할 수 있게 잘 연결되는 것이 중요하다”며 “하지만 3기 신도시로 인해 기존 신도시 주민들이 교통 불편을 겪지 않게 각 신도시와 서울 도심을 원활히 연결하는 교통 인프라 개선에 적극적으로 나서야 한다”고 말했다. 부동산 전문가들은 3기 신도시 개발로 중ㆍ장기적으로 집값 안정에 효과를 거둘 것으로 내다봤다. 권대중 명지대 부동산 대학원 교수는 “서울과 강남의 집값을 잡으려면 수요자가 원하는 지역에 물량 공급을 해야 하고 그래서 서울 도심과의 근거리가 중요하다”며 “신도시를 통해 주택 공급한다는 신호만으로 집을 사길 원하는 실수요자들이 대기 수요로 바뀌는 안정 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다.             

이철영 대기자 lcyfe@sisanewn.co.kr

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