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주목받는 ‘미니 재개발·재건축’

기사승인 2018.12.10  10:01:54

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- 탄력만 받으면 사업기간 짧고 건축의 새로운 대체 투자처로 각광

소규모 주택정비사업이 정부의 규제로 꽉막힌 대규모 재개발·재건축 투자의 새로운 대체 투자처로 각광받고 있다. 입지여건이 좋은 곳의 경우 정비사업 추진을 앞두고 많게는 수억원씩 지분 가격이 오르는 사례가 적지 않기 때문이다. 


사업속도 빠르고 민원 소지 적어
미니 재개발·재건축이라고 불리는 소규모 주택정비사업은 2012년 도입된 도시재생의 한 사업 형태다. 개발 방식에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비 사업, 소규모 재건축 사업 등 3가지로 나뉜다. 이들 소규모 주택정비사업은 기존 재개발·재건축과는 달리 전면 철거 없이 낡은 주거지의 기존 가로망을 유지하면서 건물만 새로 짓는 방식이다. 소규모 주택정비사업은 명칭에서도 알 수 있듯이 2가구 이상만 있어도 추진이 가능한 게 특징이다. 
주택정비사업하면 엄청난 대규모 공사와 민원을 떠올리게 되지만, 소규모 정비사업은 ‘미니 도시재생사업’이라고 불릴 만큼 사업 규모가 작고 상대적으로 민원 발생 소지도 적다. 또 사업 기간도 기존 재개발·재건축보다 짧고 사업 과정도 덜 복잡하다. 우선 속도가 빠르다. 평균 8년 6개월 정도 걸리는 기존 재개발·재건축사업과는 달리 소규모 재건축·재개발사업은 사업 기간이 조합 설립 이후 2년 정도에 불과하다. 정비구역 지정과 추진위원회 구성 같은 복잡한 절차도 없다. 짧은 사업기간의 비결은 간결화된 절차 덕이다. 
기존 재개발·재건축은 정비구역 지정·정비계획 수립→조합설립추진위 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→이주·철거→착공 분양 등 복잡한 절차를 거친다. 재건축의 경우 조합설립 위 구성 전후에 안전진단도 받아야 한다. 이뿐만이 아니다. 소규모 재건축·재개발 사업은 추가분담금 발생 소지도 거의 없다. 


특히, 도시재생은 문재인 대통령의 핵심 공약사항으로, 이를 활성화하기 위한 소규모 주택정비사업에 대한 정부의 지원도 적극적이다. 특히 지난 2월 가로주택정비사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’으로 이관되면서 관련 규정이 더욱 간소화되고 사업 여건도 한층 더 좋아져 주목받고 있다. 집값 안정화에 나선 서울시가 아파트 재건축사업 진행은 최대한 지연시킨다는 입장이지만, 가로주택정비사업만큼은 도시재생의 일환으로 적극 지원하겠다는 의지를 피력하고 있어서다. 가로주택정비사업이란 기존 저층 주거지의 도시조직과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 사업을 뜻한다.
2012년 `도시 및 주거환경정비법`이 개정될 때 정비사업 유형의 하나로 도입됐는데. 도시계획시설도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물 수가 전체 건축물 중 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 주택이 20가구 이상이면 가능하다. 안전진단, 추진위원회 단계, 정비사업 지구 지정 등을 거치지 않아도 돼 진행 속도가 빠르다. 정비사업에서 `시간이 곧 돈`인 점을 감안할 때 매우 유리한 조건을 가진 셈이다. 건축 특례도 준다. 대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준, 건폐율 등 규제가 완화된다. 일반적으로 재건축 및 재개발 등 주택정비사업을 진행하자면 대규모 공사와 복잡한 과정, 그리고 수많은 민원으로 인한 갈등을 떠올리게 되는 미니 재개발, 재건축 과정은 상반된 모습이다. 어느 때보다도 `새 집 선호`가 강한 현 상황에서 가로주택정비사업으로 공급되는 새 아파트가 수요자의 갈증을 어느 정도 해소시켜줄지 관심이 모아진다. 

사업지연 리스트 여부 등 체크해봐야
기존 재개발·재건축과는 비교할 수 없겠지만 재개발·재건축 사업 진척에 따른 지분 가격 상승도 기대해볼 만하다. 특히 도심권 요지의 연립주택을 미리 물색해 둔 뒤 사업이 본격화되기 전인 사업 초기단계에서 저가로 매입해 두었다가 사업시행인가 전후에 매도하면 단기 시세차익도 노릴 수 있다. 
또 건축 연한이 오래된 연립주택일수록 대지지분이 큰 곳이 적지 않아 경우에 따라서는 지분율이 아파트보다 높게 나오기도 한다. 연립주택은 대부분 2~3층인 경우가 많기 때문에 재건축을 통해 7∼15층 아파트를 지을 경우 일반분양이 많아 사업성도 좋다. 하지만 투자 리스크도 적지 않아 주의가 필요하다. 우선 소규모 재개발·재건축사업은 단지 규모가 작고 시공사 브랜드 인지도가 상대적으로 떨어지기 때문에 일반 재개발·재건축보다 많은 수익을 기대하기는 어렵다. 때문에 가급적 조합원 수가 적고 일반분양 물량이 많이 나올 곳을 고르는 게 좋다. 
또 지분 크기가 대부분 일정한 아파트와는 달리 단독주택·다가구주택·연립주택은 건물 형태만으로 대지 지분을 가늠하기 어렵기 때문에 투자 전 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 대지지분 등을 확인해야 한다. 아파트와 달리 단독주택·다가구주택·연립주택 등은 건물 형태만으로 대지 지분을 가늠하기 어려운 만큼 정확한 서류를 통해 확인을 거쳐야 수익률을 조금이라도 높일 수 있다. 소규모 재개발·재건축사업은 일반 재개발·재건축사업과 마찬가지로 사업 지연 위험성 여부를 세밀하게 따져봐야 한다. 특히 조합원 갈등 소지가 있는지, 사업 추진 주도 세력과 조합원들과의 관계는 원만한지 등도 체크해볼 필요가 있다.                                              

성진용 기자 jyisgod23@sisanewsn.co.kr

<저작권자 © 시사뉴스앤 무단전재 및 재배포금지>
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